Latvijas nekustamā īpašuma tirgus ir pilnīgi stabils, un, ja vien nemainīsies spēles noteikumi, tuvāko piecu septiņu gadu laikā to nekas neapdraudēs. Par to ir pārliecināts kompānijas Arco Real Estate valdes priekšsēdētājs Aigars Šmits.
– Piedāvāju sākt sarunu par Latvijas nekustamā īpašuma tirgu un vietējiem pircējiem. Pašlaik daudzi runā par aizvien lielāko pieprasījumu pēc dzīvokļiem galvaspilsētas mikrorajonu jaunajos projektos. Bet… Ilgu laiku pārdoto jauno dzīvokļu skaits tikai mazliet pārsniedza 1000 vienību gadā. Apbūvētāji sola, ka Rīgā un tās apkaimē 2018.gadā tiks nodoti ekspluatācijā aptuveni 2000 jaunu dzīvokļu. Vai šādu dzīvokļu skaitu izdosies pārdot?
– Esmu absolūti pārliecināts par to.
– Un tas norisināsies bez problēmām un kavēkļiem?
– Mēs neesam gaišreģi, kuriem ļauts simtprocentīgi droši ielūkoties nākotnē. Jebkādas prognozes un secinājumi tiek izstrādāti, izmantojot konkrētus saskaitāmos. Mūsu gadījumā jāsalīdzina ar Igaunijas un Lietuvas galvaspilsētas tirgus norisēm. Jā, mēs varam teikt, ka viņiem nebija tik smagas nekustamo īpašumu krīzes kā Latvijas 2007.-2009.gada krīze. Jā, pie viņiem vidējās darba samaksa līmenis ir augstāks nekā pie mums, un, runājot par Igauniju, var teikt arī, ka tas ir ievērojami augstāks. Tomēr ne tik lielā mērā augstāks, lai tirdz- niecības apmēra atšķirības būtu ļoti lielas. Lietuvā pēdējā laikā katru gadu pārdod 5000 jaunu dzīvokļu, Latvijā labākajā gadījumā − četras reizes mazāk. Igaunijā ik gadu tirgū ievada, tas ir, uzbūvē un pārdod, 3000 jaunu dzīvokļu, šo dzīvokļu cenu līmenis viņiem ir augstāks nekā Latvijā. Un ne tikai jaunos projektus! Mājokļi Tallinas sekundārajā tirgū maksā vidēji 1500 eiro/m²! Pie mums – aptuveni 800 eiro/m²!.
– Tomēr Tallinā tukšu mājokļu nekad nav bijis tādā skaitā, kāds mums ir Rīgas centrā.
– Tieši kādi dzīvokļi mums stāvot tukši?
– Pārsvarā tie ir vecie namīpašumi Rīgas centrā – ēku augšējie stāvi vakara stundās ir tumši, un tas nozīmē, ka tur cilvēki nedzīvo. No statistikas datiem izriet, ka kopš 2000.gada galvaspilsētas centra iedzīvotāju skaits ir samazinājies par 40 %.
– Jaunie projekti un Rīgas centra vecās nekoptās mājas – tie ir absolūti dažādi produkti. Tos nevar salīdzināt. Pilsētas centrā ir milzīgs skaits nam-īpašumu, ar kuriem neko nevar iesākt, jo tie ir „saķēpāti” ar vēl padomju laikā noslēgtiem īres līgumiem. Izbeigt tos ir neiespējams, un tas nozīmē, ka veikt mājas pilnu rekonstrukciju ir problemātiski. Tie, kuri meklē jaunu dzīvokli, piedāvājumu pilsētas centrā ir gatavi apsvērt tikai tad, ja tā ir pilnībā atjaunota ēka un dzīvokļi. Cilvēki vēlas saņemt labu un mūsdienīgu mājokli. Lielākā daļa centra ēku ir ļoti bēdīgā tehniskā stāvoklī. Tādēļ tās arī ir tukšas. Šis apstāklis, manuprāt, nav visa tirgus problēma. Process ir dabīgs. Ilgtermiņa perspektīvā pieprasījums pēc mājokļiem centra vecās apbūves rajonos būs zems tādēļ, ka šeit ir īpaši nekomfortabli dzīvot. Jā, viss ir tuvu. Tomēr, manuprāt, labāk ir strādāt centrā un katru dienu braukt uz darbu no Ādažiem, Mārupes vai Salaspils – vietām, kur var dzīvot tuvu dabai.
– Tomēr investori meklē namīpašumus Rīgas centrā, kurus varētu izremontēt un pārdot atsevišķus dzīvokļus.
– Pieprasījums ir, taču tie nav mas-veida darījumi. Visu nosaka cena. Bankas savus šādu nekustamo īpašumu portfeļus ir pārdevušas, bet privātīpašnieki parasti prasa pārāk daudz. Neminot konkrētu adresi, pateikšu, ka netālu no Arco Real Estate galvenā biroja ir liels namīpašums, kurā nav neviena vecā īres līguma. Tā īpašnieks jau trīs gadus piedāvā mums to pārdot, apgalvojot, ka māju var izremontēt par 400-500 eiro m² un pēc tam pārdot ar lielu peļņu. Mēs pieprasījām remonta tāmes no trim būvniecības kompānijām, kurām būtu pa spēkam šāda mēroga projekts. Atsūtītie skaitļi bija aptuveni līdzīgi, taču caurmērā tie bija divas reizes lielāki, nekā bija iedomājies ēkas īpašnieks. Šeit jāpiebilst, ka pārdošanas cenu viņš bija noteicis, iztēlojoties, ka pabeigtie dzīvokļi izremontētā mājā tiks pārdoti vismaz par 2500 eiro/m². Patiesībā analoģiskus mājokļus reti kad pērk dārgāk par 2000 eiro/m². Visu, ko piedāvā par augstākām cenām, izdodas pārdot ar lielām grūtībām. Tomēr jāsaka, ka Tallinā jaunie projekti pilsētas centrā tiek labi tirgoti par 2200-5000 eiro/m².
– Jūs bieži pieminat Igauniju. Pēdējos piecpadsmit gadus ne reizi vien ir gadījies dzirdēt Latvijas nekustamo īpašumu mākleru un apbūvētāju teikto: „Paskatieties, kas notiek Igaunijā. Pēc pusotra diviem gadiem tas pats būs arī pie mums.” Tallinā pašlaik ir vērojama jauno dzīvokļu tirgus piesātināšanās – redzam, ka tirdzniecības apmēri un cenas īpaši nepalielinās.
– Nepalielinās, bet arī nekrītas! Igauņi turpina būvēt. Tajā pašā laikā viņu apbūvētāji nāk pie mums, lieliski saprotot, kas mūs gaida nākotnē. Viens no daudzdzīvokļu projektiem, ko Arco Real Estate tirgo, pamatojoties uz ekskluzīva līguma pamata, ir komplekss Tuvidi Baložos. Tas pieder igauņiem. Igaunijā šis uzņēmums paš- laik būvē tikai komerciālos objektus, Latvijā – mājokļus. Kā jau teicu, viņi saskata potenciālu un iespēju nopelnīt. Būvniecības izmaksas Latvijā un Igaunijā ir visai līdzīgas.
– Toties pārdošanas cenas ir zemākas. Tātad Latvijā tie paši Igaunijas apbūvētāji ir gatavi samierināties ar mazāku peļņu?
– Ir spiesti (pasmaida – m2). Reizēm labāk, lai ir mazāka peļņa, nekā eksperimentēt tirgū, kurā cenas tuvas to maksimumam. Tallinā 800-900 eiro/m² sekundārajā mājokļu tirgū bija 2012.gadā. Mēs šo līmeni esam sasnieguši tikai tagad. Paraugoties uz Latvijas mājokļu tirgu, var teikt, ka Rīgā un citur cenas pieaug par 8-10 % gadā vai pat vairāk. Ir vērojams stabils un normāls pieprasījums, bez jebkādiem pārsteigumiem. Nekāda cenu krīze mums netuvojas.
– Bet kā tad nekustamo īpašumu tirgus krīžu desmit gadu cikliskuma teorija? Iepriekšējā krīze mums bija 2007.-2009.gadā. It kā būtu laiks nākamajai.
– Pasaules ekonomikas zinātnē tiek runāts gan par iespējamiem 10 gadu, gan 20 gadu krīžu cikliem. Taču, lai tās sāktos, ir nepieciešams nosacījumu kopums, nevis tikai tas, ka pienācis laiks. Jā, kopš pēdējās krīzes augstākā punkta ir pagājuši desmit gadi. Vai tad kaut kas liecina, ka briest kas draudīgs? Vai kāds par velti dāļā pircējiem naudu? Nē! Vai kāds ir padarījis sliktākus kredītu izsniegšanas noteikumus? Nē, nav! 2000 jaunu dzīvokļu uzbūvēšana, ņemot vērā, ka Rīgas un tās apkaimē dzīvo miljons iedzīvotāju, – ir piliens jūrā. Neviens taču Rīgā neražo gadu no gada 10 000 jauno mājokļu gadā, kas varētu negatīvi ietekmēt cenu dinamiku un radīt spiedienu uz tām. Nav nekāda loģisku argumentu pamata spriedelēšanai par briestošo krīzi. Desmitgadi sagaidām bez lieliem satricinājumiem, un tātad vietējais tirgus var mierīgi dzīvot vēl gadus septiņus. Gan pie mums, gan kaimiņos darbojas vienas un tās pašas bankas. Igaunijā tās finansē viņu jauno mājokļu cenas. Vērtējot no biznesa loģikas viedokļa, bankām ir pat drošāk finansēt 2000 jauno dzīvokļu pie mums nekā 3000 dzīvokļu Igaunijā par cenām, kas ir 1,5-2 reizes augstākas nekā Latvijā. Varu secināt, ka hipotēka Latvijā joprojām būs pieejamāka un ka risku kreditoriem ir mazāk. Tas attiecas uz masu segmentu. Vienlaikus jāatzīst, ka dzīvokļu iegādi Rīgā un Jūrmalā par cenām 2500-3000 eiro/m² un vairāk bankas finansē ne tik labprāt un krietni piesardzīgāk.
– Nekustamā īpašuma tirgus profesionāļiem ir skaidrs, ka viens no jauno budžeta klases projektu dzīvokļu tirdzniecības labo rādītāju iemesliem ir valsts atbalsta programma, kuru īsteno valsts finanšu institūcija Altum, kas ļauj ģimenēm ar bērniem un jaunajiem speciālistiem kārtot darījumus ar nelielu pirmo iemaksu. Jūsuprāt, tas ir labi vai slikti?
– Sākumā es šo programmu uztvēru skeptiski. Vienmēr esmu teicis: lai ilgtermiņā investētu naudu, ir jābūt finansiālas stabilitātes sajūtai. Ir jāprot atlikt naudu, lai būtu rezerve. Attiecinot šo tēzi uz biznesu, strādājoša uzņēmuma kontā jābūt tādam līdzekļu daudzumam, kas uzņēmumam ļautu vismaz trīs mēnešus segt visus izdevumus, ja firmas darbībā pēkšņi rastos problēmas vai tai nebūtu ieņēmumu no tirdzniecības darījumiem. Līdzīgi ir jāspriež arī privātpersonām, taču tām tas neizdodas. Cilvēki vēlas pirkt mājokli, bet nevar sakrāt pirmo iemaksu. Tas ir slikti. Tajā pašā laikā nav bijis gadījuma, kad kāds no Altum īstenotās programmas dalībniekiem būtu bankrotējis un valsts būtu spiesta dzēst privātajām bankām kredīta daļu. Tas nozīmē, ka pagaidām viss norisinās normāli. Ja ir tāds instruments, to var lietot. Jo vairāk tāpēc, ka cenas ceļas, un spriedelēšanai par to drīzu krišanos nav pamata. Paraugieties galvaspilsētas mikrorajonu mājokļu cenu kāpuma diagrammā kopš 2009.gada – tā ir absolūti stabila un loģiska. Tā būs arī turpmāk. Tiem, kuri šodien apsver mājokļa iegādi, un tiem, kuriem dzīvoklis ir vajadzīgs, ieteicams neatlikt lēmuma pieņemšanu uz rītdienu. Daļu no lasītājiem šāds apgalvojums varētu aizkaitināt: atkal jau aģitē un taisa ažiotāžu. Nekādā gadījumā! Es tikai runāju par izjūtām, ko manī rada tirgus. Ārpus Rīgas centra cilvēki šodien pērk dzīvokļus ne tikai par 1500 eiro/m², bet arī par 1500-1700 eiro/m²; piemēram, vēl vienā projektā, kuru tirgo Arco Real Estate, – kompleksā Bišumuiža.
– Uz jaunajiem projektiem pārceļas tie, kuri ir dzīvojuši sērijveida mājokļos – padomju laikā uzbūvētajās mājās. Savus iepriekšējos dzīvokļus viņi laiž tirgū, un tie tiek labi tirgoti. Piedāvājumu labākajos sērijveida projektos pat pietrūkst, un to cenas ceļas. Pieprasījumu veido jaunatne un iebraucēji no citiem Latvijas rajoniem. Mēs pārvēršamies par vienas pilsētas valsti?
– Diemžēl tas tā ir. Pārvēršamies ne gluži par vienas pilsētas, drīzāk par galvaspilsētas konglomerāta valsti. Pilsētu palielināšanās ir pasaules tendence. Taču Igaunijā labi dzīvo ne tikai Tallinā, arī Tartu; Lietuvā attīstās Kauņa un Klaipēda, vēl arī Panevēža un Šauļi. Pie mums ir citādi.
– Vēl viens galvaspilsētas nekustamā īpašuma tirgus segments, kas kaut kā nemanāmi un bez lieka trokšņa ir sācis kāpt kalnā, ir privātās apbūves grunts-gabali. Lūk, patiess atgadījums: būvniecības uzņēmējs saņēma piedāvājumu pārdot viņam piederošu privātās apbūves zemesgabalu Mārupē par 60 000 eiro. Viņš sāka meklēt, ko varētu nopirkt vietā, – labu, bet lētāku. Taču, izpētījis Rīgas apkārtni, saprata, ka zemi labāk paturēt pašam.
– Piekrītu, ka Rīgas apkaimē nekā laba un lēta vairs nav palicis. Vietās, kur ir tiešām laba infrastruktūra, izbūvēti pievedceļi un komunikācijas un līdz Rīgas centram ir ne vairāk par 20-25 kilometriem, pērk labi. Šādu ciematu projektu nav daudz. Ciematā, kuru Ādažu novadā attīsta Arco Real Estate, pagājušajā gadā mums izdevās pārdot 35 gruntsgabalus. Mēs strādājam posmsecīgi: pievadām visas komunikācijas, izbūvējam pievedceļus 15-20 gruntsgabaliem un izliekam tos pārdošanai. Kad esam pārdevuši vairāk par pusi, ķeramies pie nākamā posma. Tādējādi netiek iesaldēti lieli līdzekļi, un tiek diversificēti mūsu riski.
– Viens motivators gruntsgabalu iegādei, ir tas, ka gan Rīgas apkaimē, gan arī pašā Rīgā ir grūti atrast mūsdienīgu māju, kas būtu lētāka par 180 000-200 000 eiro. Pērkot zemi, cilvēki, kas sapņo par dzīvošanu privātmājā, cer iekļauties iepriekš minētajā budžetā (iekļaujot arī būvniecību).
– Ja visu dara pats, tad, iespējams, var arī iekļauties minēto summu robežās. Mūsu pieredze rāda, ka nevar ticēt būvnieku solījumiem uzbūvēt par 450-500 eiro/m². Tā nav taisnība! Reāls orientieris atkarībā no projekta sarežģītības un izvēlēto materiālu kvalitātes ir 800-1000 eiro/m². Arī bankas, kas finansē privātmāju būvniecību, vairāk tic reālām nekā samazinātām tāmēm.
– Daži uzņēmēji žēlojas, ka bankas slikti finansējot jaunu ciematu projektu attīstīšanu un neesot īpaši labvēlīgas arī pret daudzdzīvokļu māju projektiem.
– Kas tie par uzņēmējiem? Ja kāds ne no šā, ne no tā ir nodomājis kļūt par apbūvētāju un viņam ir atteikts – tas ir normāli. Banka naudu dod nevis pret nekustamo īpašumu, bet gan pret projektu un dod to konkrētai juridiskajai personai vai privātpersonai. Banka izvērtē, vai potenciālajam kredīta ņēmējam ir nepieciešamā pieredze un zināšanas, kādus projektus viņš ir īstenojis. Ja pieredze ir apaļa nulle un nauda nav iedota, tad, protams, var bezgalīgi žēloties: „Ai, ai, ai, bankas naudu nedod!” Pieredzējušiem projektu attīstītājiem, kas piedāvā saprotamu un uz vietējo pircēju orientētu projektu, problēmu ar bankām nav. Tomēr tad, ja ir iecerēts māju komplekss ar 300-500 dzīvokļiem, nauda tiks iedota nevis visam apjomam, bet daļai. Kad būs uzbūvēts projekts un uzbūvētais būs pārdots, tiks finansēts nākamais posms.
– No mūsu sarunas izriet, ka tiem, kuri orientējas uz vietējo pieprasījumu, un arī vietējiem pircējiem klājas visai labi. Bet kā ir ar ārzemniekiem no Krievijas un NVS valstīm, kā arī ar tiem nekustamajiem īpašumiem, kas bija orientēti uz šiem klientiem?
– Skaidrs, ka gan pircēju ir mazāk, gan arī Latvijā strādājošās bankas praktiski ir pārstājušas finansēt viņu pirkumus. Ārzemniekiem, kurus joprojām interesē Latvijas nekustamie īpašumi, tie būs jāpērk par saviem līdzekļiem. Tādi ir un būs. Tas, kas Rīgas centrā un Jūrmalā ir uzbūvēts, orientējoties uz ārzemniekiem, pakāpeniski tiks izpārdots vietējiem pircējiem. Viņi pamazām reaģē uz šādu piedāvājumu, kura cenas tiek koriģētas jau ceturto gadu. Tā varētu vēl kādu laiku turpināties, līdz netiks sasniegts vidējais līmenis − 2000-2500 eiro/m². Par šādām cenām Rīgas centrā varētu būt labs pieprasījums. Savukārt darījumiem, kuru cena ir lielāka par 3000 eiro/m², manuprāt, būs gadījuma raksturs. Šajā sakarībā es ar interesi vēroju vairākus Rīgas jaunos projektus, kas joprojām tiek piedāvāti par 5000-7000 eiro/m². Grūti iedomāties, kas varētu būt to pircējs. Uzņēmuma Arco Real Estate vadība ir pieņēmusi lēmumu nekoncentrēt savu darbību uz klientiem no ārzemēm un virzīt visus spēkus pakalpojumu sniegšanai vietējiem iedzīvotājiem. Ja parādīsies ārzemnieki, tas mūsu darbā kļūs par patīkamu bonusu.
Diemžēl Latvijas politiķu lēmumi ir sāpīgi trāpījuši dārgajam segmentam. Latvijai ir radīts nedraudzīgas valsts Austrumu klientiem tēls. Tomēr tie, kuri pie mums atbrauc, redz, ka viss ir normāli. Loģiski domājošie cilvēki saprot, ka tas, kas notiek, ir trula politika. Šogad notiks Saeimas vēlēšanas, un mediju pārstāvji man jau sāk vaicāt, ko mēs gaidām no Latvijas jaunās Saeimas. Visiem atbildu, ka neesmu tajā vecumā, kad tic pasakām un tukšiem solījumiem.
Vērtējot no projektu attīstītāju biznesa viedokļa, sākt gatavot kādu uz ārzemniekiem orientētu projektu šajos laikos ir ļoti riskanti. No ieceres līdz tirdzniecības pabeigšanai paiet četri pieci gadi, turklāt šajā laikā Latvijas politiķi trīs reizes var nomainīt visus likumus.
– Latvijas nekustamo īpašumu tirgū spēles noteikumi tiešām pastāvīgi mainās gan uz labo, gan uz slikto pusi. Kā šādos apstākļos saglabāt vēsu prātu tiem, kuri nodarbojas ar nekustamā īpašuma biznesu?
– Atbildes uz šo jautājumu nav. Galvenais, ka joprojām esam dzīvi. Politiķiem ir jāsaprot, ka nekustamā īpašuma tirgū biznesam ir ilgtermiņa raksturs. To nav iespējams ne momentāli apturēt, ne momentāli iesildīt. Visam ir vajadzīgs laiks, un darbojas liela inerce. Nekustamā īpašuma tirgus jutīgi reaģē uz daudziem faktoriem. Lūk, tagad no Latvijas banku kontiem aizplūda daļa nerezidentu naudas. Kāda būs šī fenomena ietekme? To neviens nevar pateikt. Bet mums Rīgā un Jūrmalā ir daudz dārgu projektu. Kas tos pirks?
Runājot par tuvāko gadu desmitu perspektīvām, mani satrauc tas, ka Latvijā samazinās iedzīvotāju skaits. Šo problēmu mums vajadzēs risināt un veidot atvērtāku valsti ieceļotājiem. Latvija ir jāpārvērš par valsti, kur patīkami dzīvot un strādāt. Pagaidām iedzīvotāju un nodokļu maksātāju kļūst aizvien mazāk, savukārt valsts vajadzības aizvien pieaug, un biznesam kļūst aizvien grūtāk. Valstij ir jādomā par to, kā pelnīt.
Romans Golubevs